聚力解决物业管理痛点难点问题 助力构建城市基层治理法治格局

——聚焦《吉林省物业管理条例》

业委会履职不畅、物业服务质量不高、物业费收缴难……长期以来，物业管理难一直是城市基层治理的“老大难”问题，严重影响人民群众的获得感和幸福感。

为了有效破解城市基层治理难题，增进群众福祉，促进社会和谐稳定，我省制定了《吉林省物业管理条例》（以下简称《条例》）。《条例》共十章、一百二十七条，已经吉林省第十三届人大常委会第二十八次会议表决通过，并于8月1日正式施行。《条例》坚持以问题为导向，聚力解决物业管理痛点难点问题，构建形成城市基层治理法治格局。

将物业管理融入基层社会治理体系

《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》指出，要改进社区物业服务管理，将物业管理融入基层社会治理体系。为全面落实中央和省委关于推进党建引领城乡基层治理工作的部署要求，《条例》重点对在物业管理中加强党建引领以及推动物业管理重心下沉等两个方面做出规定。一方面，明确“构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系”，推动业委会、物业服务企业成立党组织，鼓励和支持业委会成员、物业项目负责人中的共产党员兼任社区党组织委员，鼓励和支持符合条件的社区党组织、居委会成员兼任业委会成员，充分发挥党建引领在物业管理中的作用。另一方面，强化落实街道属地管理责任，由街道、乡镇负责对物业管理活动的具体指导和监督管理工作，居（村）民委员会协助街道、乡镇做好相关工作，并将相应的行政执法权赋予街道、乡镇，有效解决基层对物业管理中的问题“看得见、管不着”的难题。

推动业委会成立和规范运行

作为业主大会的执行机构，业委会负责组织召集业主大会，执行业主大会的决定，调解业主与物业服务人之间的矛盾，配合街道、乡镇、居（村）委会做好相关工作。但就我省目前的情况来看，全省住宅小区业主大会成立比例不足30%，而由业主大会选举产生的业委会成立比例更低。业委会缺位的问题，影响了物业管理活动的正常开展和业主权利的充分有效行使，严重制约了物业管理水平的提升。为解决这一问题，《条例》参考借鉴了其他省市的做法，对未成立业委会的以及暂不具备成立业委会条件的，设置物业管理委员会临时承担业委会的职责，依法组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会，选举产生业委会。

在已经成立了业委会的小区中，业委会不作为、难作为、乱作为的问题也是物业管理混乱的主要原因之一。针对这一问题，《条例》在优化业委会人员配置、规范业委会运行、加强对业委会监督等方面作了重点规定。一是发挥党员业主作用，规定业委会成员中党员应当占多数；二是解决业委会换届难、新旧业委会交接难问题，规定业委会逾期不换届由居（村）委会组织换届，拒不交接的可以请求公安机关协助；三是规范业委会运行，明确业委会任期届满后作出的决定无效、业委会不得作出与物业管理无关的决定；四是加强街道、乡镇对业委会履职的监督，街道、乡镇有权责令业委会成员暂停履职，有权撤销业委会的违法决定。

加强对业主合法权益的保护

业主的财产权利是物业管理的基础。物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利，不仅要保护单个业主的权利，而且要保护全体业主的共同利益。为此，《条例》重点在保障业主的知情权、监督建设单位履行物业保修责任、规范业主共有部分的使用和收益等方面加强了对业主合法权益的保护。《条例》明确和细化了建设单位的公开义务和保修责任，并为业主设置了针对建设单位不履行或者拖延履行保修义务的投诉渠道。同时，《条例》也明确禁止任何单位和个人改变共用部分用途、侵占属于业主共有的经营收益，规定业主共有部分的使用和收益必须经业主大会决定或者业主共同决定。

强化对物业服务企业的监管

物业服务企业服务质价不符、服务不规范、侵害业主权益，是物业管理中居民反映最突出的问题。针对这些问题，《条例》要求物业行政主管部门要建立健全物业服务规范与质量考核体系，并定期组织街道、乡镇对物业服务企业进行考核。同时，《条例》也详细规定了物业服务企业的义务，如承接查验义务、公示义务、配合交接义务等，并要求物业服务企业不得采取限制业主出入小区、入户、断水断电等方式催缴物业费。此外，《条例》还重点规定了对物业服务企业违法行为的处罚，加强了对物业服务企业行为的约束，减少对业主合法权益的侵害。

破解物业费收缴难等困境

物业费收缴难，原因较为复杂，但已成为影响物业管理良性运行的因素。为此，《条例》在现有法律制度框架内，细化了物业费收缴程序，规定业主应根据物业服务合同约定，按时足额支付物业费；业委会应当督促业主支付物业费；物业服务企业可以催告业主在合理期限内支付物业费，仍不支付的可以提起诉讼或者申请仲裁。

专项维修资金交存使用难，也是物业管理中的一大难题，直接影响对物业共有部位、公用设施设备的维护、更新与改造，最终影响全体业主的共同利益。针对其交存难的问题，《条例》规定业委会可以对经催告仍未交清专项维修资金的业主提起诉讼；业主在申请房屋转让、抵押时，应当提供已足额交纳专项维修资金的凭证。针对其使用难的问题，《条例》依据《中华人民共和国民法典》降低了维修资金的表决比例，并规定仅涉及单元（栋）业主共有和共同管理权利的事项可以由该单元（栋）的业主共同决定。此外，《条例》还规范了专项维修资金的管理使用，要求专项维修资金的收益属于业主共有并滚存使用，管理和使用情况要向业主公开并接受审计。

民生无小事，枝叶总关情。

《条例》的公布实施顺应了人民群众对美好生活的向往和期盼，是省委以及省人大常委会践行为群众办实事的重要体现，必将逐步提高我省的物业管理水平，为人民群众营造出一个安居、宜居、乐居的生活环境。